新民法典增设“居住权”，买二手房的要注意了！影响很大

来源：吉屋网发布时间：2021-01-25 19:54:30

民法典草案增加“居住权”制度，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。新增居住权的用益物权，实际上是把居住权和所有权分开，设立了居住权的房屋，其自由处置受到限制，为什么会说这条新规定对二手房买卖又增加一定风险呢?

因为在二手房交易中，除了需要查询清楚二手房相关产权，还需要对该房屋的“居住权”了解清楚。否则即使是房屋能够过户，但如果合同约定的居住时间还在持续，依然需要保障居住权人的权益，导致你即使购买了该房屋任然不能马上入住。

一、居住权如何设定?

按照民法典规定，“居住权”的设立一个是采用书面形式订立居住权合同，还有一个方式就是以遗嘱方式设立居住权。“居住权的期间可以设定固定期限，也可以设定为终生。居住权人的身份没有限制，可以是父母配偶也可以是子女、甚至还可以是保姆，且原则上居住权应该无偿设立。

二、居住权会出现在哪些情况中呢?

在离婚案件中，如果女方没有在离婚后对房屋没有所有权，但又没有其他的去处，一般都是判决居住一段时间后搬出。在居住权期限内，男方产权人在居住权享有时间内无权赶走居住人。

当老人被保姆照顾了很久的时间，老人去世前，希望通过合同或者遗嘱的方式，让保姆可以继续在房子里居住，但把房屋产权留给子女。

三、有居住权的房子可以出售吗?

民法典中也明确规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。因为收益权和处分权是属于房屋所有权人的，房屋所有人是可以将房子出售或者抵押，但房屋所有权转移不影响享有居住权的一方依然能继续住，谁也不能把居住权人赶走，因此对于买二手房的一方，买房之前一定要了解清楚，该房屋时候设有居住权。

四、居住权何时终止?

居住权期间届满或者居住权人死亡，居住权即告消灭。居住权人对标的房屋享有物权效力，产权人在居住权享有时间内无权赶走居住人。

居住权的设立，影响将会十分深远

老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”，老人去世后，即便房子为子女所继承，保姆或亲戚仍享有居住权。

如果“居住权”是终生的，保姆或亲戚可以住到自己去世为止，子女即便拿到了不动产证，也没有权利将其赶出，也不得再次用于出租。

当然，保姆或亲戚只能居住，没有资格进行转让买卖，其子女也无法获得继承权。

至于居住要不要另付租金，这要看当时约定。如果没有约定，一般都是无偿的。

这只是一种可能存在的应用场景。未来，“居住权”的应用场景可能会覆盖到更多领域：

婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所。

其一，男女结婚，婚前财产为个人所有，要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。

其二，公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。

其三，这几年，“以房养老”问题层出不穷。所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人不知不觉中房产被贱卖，*终赔了房子又失去了住所。

如果在签订“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，不到去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身。

……

显然，居住权的存在，能够保障部分弱势群体的权益，但也必然对房地产市场带来相当影响。

居住权的到来，让房产交易变得更加复杂。

过去房产交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来，房产查册，还要看是否存在“居住权”，一旦存在居住权，房产交易就不是那么简单了。

毕竟，居住权与所有权分离，两者同属用益物权，权益关系相当。居住权的到来，相当于给房产加上新的“负担”，有了“负担”之后，房产交易必然受到影响。

这与租赁关系有着明显不同。虽说“买卖不破租赁”，但租赁只是合同关系，*租赁期限不得超过20年，且存在房屋收益，即便法拍房存在长期租赁合同，也不是无刃可解的。

居住权，更进一步。

居住权的时间期限，理论上可以无限长、直到去世才会消失。同时，居住权无偿是原则、有偿为例外，不约定就不会存在租金收益。

同时，还有一些问题有待司法解释进一步明确：

其一，居住权与所有权分离，那么新设居住权的房子，其入学权益、*权益归谁所有？其二，未来一旦开征房产税，到底该居住权人缴纳还是所有权人缴纳？其三，一些老赖借“居住权”逃避债务，在房屋抵押、拍卖中该如何打上补丁？

无论如何，未来房产交易，必须考虑到居住权的存在，这是房产交易*不容忽视的变量。【更多资讯请关注哈尔滨吉屋网】