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根据哈尔滨楼市现在的新房销量，可以看出明显的需求分水岭，刚需、刚改和改善各有阵营，形成了“品”字格局。其中，松北刚需为主，成交量为48.9万方，均价为7803元/㎡；香坊+道外以刚改为主，成交量为54.6万方，均价为9332元/㎡；南岗+道里以改善为主，成交量为57.2万方，均价为13135.5元/㎡。
南岗+道里区域的销量和房价位居头部，已经成为哈尔滨楼市的改善时代。这两个区域紧邻市区，是哈尔滨高能级区域，也是改善客群的主要聚集地。去年，南岗区和道里区的GDP抢占全市前二，人口增长幅度分别为3%和18.8%。这两个区域都是百万人口大区，人口和经济都有保障。
南岗和道里区域的房价都在1.3万+，今年截至10月共成交新房57.2万方，占全市成交总量的34.6%。二手房挂牌量和价格也很可观。南岗区的二手房挂牌量为3.2万套，均价为0.87万；道里区的二手房挂牌量为2.2万套，均价为0.92万。
南岗和道里区域已经成为哈尔滨楼市的“改善水库”，改善需求开始向外溢。刚需解决有，刚改解决近，改善解决好，这是一个普遍的买房原则。刚需会选择市区的二手房，因为他们更注重解决“有”的问题，可以为配套资源而牺牲品质。而刚改和改善客群更看重产品，又不能离原来的生活半径太远，所以他们会选择在原有的生活半径内，享受丰富的配套和更好的产品。
南岗改善需求开始向南外溢至哈西板块、学府路板块，道里改善需求开始向西外溢至群力东板块、群力西板块，并向北外溢至世茂板块，形成了一条“改善外溢之弧”。这五个板块沿着三环形成了一条“改善外溢之弧”，都紧邻市区，沿交通大动脉分布。
这些板块的产品升级，总价段在100-200万左右。比如哈西的华润置地九里芳华，建面85、110㎡的高层，总价在120-175万间；建面130㎡的洋房，总价220万。学府路板块的汇龙宸樾壹号院，建面89、110㎡的高层，总价分别是123万、156万；建面130㎡的洋房，成交总价202万。这些楼盘吸引了追求产品的刚改和改善客群。
未来，在楼市政策的利好下，这条“改善外溢之弧”会愈加密实。刚改和改善需求的外溢将会持续，这些板块将成为哈尔滨楼市的热点区域。
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- 改善需求
- 南岗+道里区域
- 产品升级
- 总价段100-200万
