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政策转向：标本兼治
国家对于房地产市场的调控始终在线，楼市周期性波动时，政策也随之调整。自2023年7月底开始，中政局会议指出要适应我国房地产市场供求关系的新变化，适时调整优化房地产政策。8月出台的“14号文件”明确了“双轨制”——刚需保障化，改善市场化。10月，国家将城中村改造、保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设定为工作重点。
今年，国家大幅放宽政策以刺激市场。4月30日，中政局正式定调“消化存量房产”和“优化增量住房”。5月17日，保交房工作视频会议上确定新政，央行连发四箭：取消房贷利率下限、首付比例下调、公积金利率下调、回购商品房。这些政策措施显示了国家托底楼市的决心，至少要稳住市场，防止进一步下跌。哈尔滨也有所动作，今年3月发布了楼市“二十一条”。在政策的支持引导下，楼市未来会更稳定健康。
房价走势：还未到底
尽管政策端努力防止楼市下跌，但目前房价确实涨不了了。截至5月份，我国房价已连续11个月下跌，新政收效甚微。哈尔滨楼市的新房价格在9000-10000元/㎡之间“箱型震荡”，自2019年开始，成交均价逐年下跌。截至今年5月，新房的成交均价为10900元/㎡，虽有翘尾，但为个例。二手房跌幅比新房更甚，正在“以价换量”，二手房房价在2020年达到高峰后逐年下跌，截至今年5月，成交均价跌至6311元/㎡。
二手房往往能反映市场的真实走向，现在的房价已处在底部空间，恢复市场预期刻不容缓。政策防跌，房价不涨，端看政策与市场如何博弈。
土地供应：供需错配
哈尔滨已经有意识地改善楼市环境。2022年开始，为持续去库存，土地供应量锐减。现在，哈尔滨楼市“供需错配”依旧严重，环城刚需库存高企，核心改善库存断档。哈尔滨亟待精准供地。土地供应量减少，地价也已经下调。以三代产品著称的汇龙壹號首府成交楼面价是4907元/㎡，比中海天誉还低了3300元/㎡，下降了40%。
土地成本降低，但房价没有下降，意味着房企正在用产品换房价，三代产品已开卷楼市。产品的后发优势增强，好而不贵。这些优质楼盘将成为哈尔滨楼市真正的标杆，未来领涨的核心。今后，新型的三代产品将成为哈尔滨楼市的价格锚。
租金回报率：“0成本”购房
6月份，全国多地的中小银行相继下调存款利率，部分银行甚至出现“倒挂”现象。这让不少购房者发现机会，因为房贷利率与存款利率呈正相关，也有望下调。而合理的租金回报率在2%-3%之间。当租金回报率等于利率时，买房收租更容易实现资产保值。
现在哈尔滨首套房贷利率3.45%，二套房贷利率4.15%。我们计算过，现在哈尔滨的二手房租金回报率4.58%，新房租金回报率2.95%。如果哈尔滨进一步下调房贷利率，此消彼长，完全可能实现租金覆盖利息。为了刺激大家的买房情绪，首套房贷利率“2字头”也不是没可能。从收益角度来看，这时买房比存钱更划算。
保障房建设：以购代建
另一方面，自新政以来，国家收储保障房工作如火如荼地进行着。6月20日，住建部召开视频会议明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房作保障性住房工作。依照国家对此的重视程度，未来几年或有大量保障房入市。哈尔滨今年也预计筹集8000套保障房，其中，配租型6000套，配售型2000套。
截至4月底，哈尔滨的库存面积为721万㎡，去化周期达25个月。这反映出哈尔滨楼市面临的两大矛盾：一是地价高位站岗的房价与疫情后老百姓的购买力不匹配；二是“高库存”与“低去化”之间的矛盾。如何解决？国家指了一条明路，即收储保障房。这样，哈尔滨楼市才会迎来结构性转型——刚需保障化，改善市场化。
理想状态下，刚需和改善两个市场各行其道。长远来看，房价回归其居住属性也是必然的结果。多空博弈下，全国乃至哈尔滨的楼市已经更新换代了！“新”，即新产品，三代产品甚至四代产品陆续占领市场份额；“代”，即楼市迈入保值自住的时代，房子逐渐回归居住属性。一线城市的房产是特例，由于城市发展，仍具有一定的投资属性。现在的楼市正处于混沌期，一旦寻求到政策、房企、购房者的平衡点，楼市就会企稳回升，房价也将止跌转涨。
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