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2020年房地产的10大预测

来源:吉屋网综合整理   发布时间:2020-01-07

一年一度的丁祖昱楼市“神预测”如约而至。

2019年12月31日,易居企业集团首席执行官丁祖昱在“奔向未来——2019丁祖昱评楼市年度发布会”上对2019年房地产市场进行回顾以及对即将到来的2020年市场作出预判。

3小时多的演讲,核心内容如下:


2019年中国房地产的核心总结

HAPPY 2020'S NEW YEAR


01
今年销售额会超过16万亿




2019年土地成交面积先起后落,商品房成交面积也是经历了春夏秋冬趋势向下,而二手房也是先起后落……三大关键数据都显示,2020年之后行业下行压力较大。


02
“地 王”不太贵



单价上来说,TOP10强的单价都没有突破7万元/平方米,而过去一两年,上海土地拍卖超过10元万/平方米。


03
面积看重庆,金额看上海



重庆成交面积第一,但成交量下滑;上海成交金额上升了20%。



厦门、北京成交面积涨了60%。其中,北京成交上涨有60%的原因是因为双限房、限价房,真正市场化的房子也就成交了30%。


04
深圳的房价真的没涨吗



广州的销售均价涨了20%。以前,房价和装修价格是分开的,现在是合并在一起了,所以上涨了20%。


05
销售均价涨幅榜,长三角占一半




倒挂是短期机会,但目前一二手房价倒挂将全面收窄,苏州、上海新房价与二手房价的比是0.79。目前,很多城市倒挂项目数量正在减少,成都有5个城市新房相当于周边二手房七三折。


06
顶豪北京占比全国半壁江山




20万元/平方米以上的项目全国有16套,其中上海6个。目前,中国顶豪产品数量并不如想象中那么高,毕竟中国顶豪阶层数量并不如想象中那么丰厚。


07
百亿神盘有10个,创新高




比如济南,重庆、昆明的融创文旅盘三个都超过100亿元。


08
二手房崛起




上海、厦门二手房成交面积比一手多一倍。


09
二手房价格涨不动




基本都是跌多涨少,2019年各大城市二手房房价下降压力很大。


10
刚需仍是主导,改善需求有提升



2019年房地产产品成交结构中呈现上述特点。


11
百强房企增长失速




2016年,百强房企增速为50.8%,2017年降至40.5%,2019年近乎出现断崖式下跌,只有6.5%。


如果百强增速回归到10%以下,那么整个房地产行业的增长很不乐观。


12
投资日益谨慎,9月开始踩“刹车”



拿地整体回归二线,二线供应土地非常有限。


去年二线拿地占比38%,今年超过45%。


13
上半年拿钱,下半年没钱



今年房企整体资金压力巨大,融资额从上半年4600亿元大幅降到2800亿元左右。


14
百强房企开始清算重组



2018年破产文书申请458个,2019年这一数字上升至520个。


清算重组赶早不赶晚,早清算还能有一定的价值,晚了可能会面临非常被动的局面。


15
单盘产能下降,竞争加剧


典型房企在售数量开始增加,单盘产能从过去2016年10亿元降低到如今的5.9亿元。


16
常规手段失效,卖房就是靠渠道



2019年渠道占比50%,渠道佣金大于2.5%,甚至超过10%。


17
三房四房面积趋小



18
一线城市是租赁市场的核心



一线租金贵3倍,北京的租金坪效是重庆、合肥的4倍,北京的套均租金是重庆、合肥等城市的4倍。此外,租房都不愿意去远郊,上海中心区域的租赁大约占据了68%,因此长租公寓一定要聚焦中心区域和地段。


19
长租公寓估值回归起点



包租模式下,公寓市场收购估值变化从起步期的10万元/间到泡沫期的30万元/间,再到如今冷却期的低于10万元/间。


20
商办物业北上深同时出现租金、出租率双降



和住宅一样,商办销售市场同样萎缩。目前全国大宗资产交易基本集中在一线城市,而上海大宗资产交易基本占据全国的50%。


21
物业股表现超出预期



今年,共有11家物业公司IPO,创下新高。



此外,今年物业企业收并购也全面启动。



具体来看,股票表现与公司规模呈现正相关,开发商规模大意味着交付的物业面积更大。


22
产业地产,青岛供应最多,深圳地价最贵



价格上来说,深圳产业地产的地价最高,超过600万元/亩,为南昌的40多倍。


2020年房地产十大预测

HAPPY 2020'S NEW YEAR


1
政策导向:既要防上涨,又要防下跌



“稳定”将是2020年房地产调控政策主基调,不会出现大涨或大跌。


在市场压力较大的一二线热点城市,将继续维持严厉的调控政策不放松,防范房地产价格泡沫;而三四线城市则将维持房地产市场稳定,防范房地产市场价格下跌过快是首要任务。


2
继续“放水”,但楼市不是收益者



预计2020年的货币政策将松紧适度,避免大水漫灌。即使央行继续“放水”,也不会马上传导至房地产,楼市不是受益者,房地产短期不会被重启复苏。


3
行业规模、企业规模“双见顶”




预计2019年全年销售额会突破16万亿元,但2020年整体压力较大。2019年已经开始出现负现金流房企,2020年这一现象会更多,很多房企可能需要重新考虑制定2020年销售目标,未必一定要增长,稳定也可以。2020年行业规模会稳住,企业规模会稳定,部分房企2020年规模甚至会出现下跌。


4
房价上涨空间:深圳不会涨,长三角空间大



深圳房价已经处于高位,很多楼盘经过一轮上涨需要2020年一段时间的消化。而2020年长三角有很多国家战略,且长三角一体化出台政策以及一体化落地速度最快,因此机会会更多。


事实上,在2019年100城新建商品住宅成交均价涨幅TOP10中,长三角占了一半的名额。其中,位于长三角的三四线城市盐城同比涨幅39%、南通涨31%、江阴涨28%、台州涨26%、泰州涨22%。


5
加速去库存,销售“依赖渠道”



2018年之前,渠道占比小于5% ,到2019年底,渠道已占比50%。


与此同时, 2018年渠道佣金为1%-2%左右,2019年大于2.5%,个别项目佣金甚至超过10%。


6
拿地不急,全年都是窗口期




不一定抢在年初三四月去拿地,可能全年都是机会。


7
兼并收购开始出现“大鱼吃大鱼”



实际上,在2019年已开始出现苗头,未来也会如此。


8
仍看好物业,但物业企业会开始分化



好的物业公司PE会高出地产开发企业5倍以上,包括上市物业公司之间也会大分化。已登陆港股的17家物业公司正呈现两极化走势。中海物业、绿城服务、新城悦服务等当前股价相对发行价均有较大涨幅,而其他几家公司则都处在破发状态。17家港股物业公司的表现表明,分化格局正在形成。


9
租赁变天,还需寻找新模式



未来的空间会更大,但租赁不是问题,核心是找准细分市场,找更加符合不同细分市场的新模式。租赁更需要精细化的管理。


10
未来看好8家地产股



地产股看好6家:万科,融创,金茂,世茂,美的,佳兆业


地产物业股看好2家:绿城服务,碧桂园服务


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