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探讨行业发展定位,研析住房租赁市场发展趋势!

来源:吉屋网   发布时间:2017-12-27

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黑龙江省房地产商会召开新春年“意”会

探讨行业发展定位 研析住房租赁市场发展趋势

12月22日,为深入学习贯彻党的十九大关于房地产政策和房地产市场的定位,黑龙江省工商联房地产商会组织房地产开发企业会员、会长单位召开新春年“意”会。20余位黑龙江省房地产开发企业董事长、总经理共同探讨了房地产行业发展的定位,充分认识到“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有居。”的房地产市场定位。同时,研究分析了住房租赁市场的发展前景及政策,一致认为房地产开发企业进军住房租赁市场是难得的机遇,但在城市和区域选择上以及参与方式、经营模式等方面要进行深入的市场调研和分析。

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房地产业新时代下将“重塑”

党的十九大报告中强调,中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

据黑龙江省工商联房地产商会副会长兼秘书长、哈尔滨大众新苑房地产开发有限公司董事长王立群介绍,为深入贯彻党的十九大精神,围绕 “美好生活·美好家园·美好中国”主题,12月15-16日,全国工商联房地产商会在北京举办了2017年会。全联房地产商会名誉会长聂梅生在主题演讲 “新时代房地产业的重塑”中提出,在新时代房地产业迎来重塑的格局,“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”成为房地产行业新的定位。这样的前提下,可以预见房地产行业的政策环境和市场生态将发生重大变化,房地产产业集中度将进一步提高,房地产将更加强调房子的居住使用属性,这也是支持实体经济、支持社会民生的必然。

“房地产行业贯彻党的十九大精神,政策内涵深刻,房地产业将出现格局性改变。房地产商会将为房地产企业做好维权和服务工作,加强商会会员企业之间交流,将落实*扶贫作为年度工作核心,并要在脱贫工作中有所作为。”王立群说。

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未来住房制度将迎来变革

针对房地产市场,刚刚闭幕的*经济工作会议提出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清*和地方事权,实行差别化调控。

与会的黑龙江房地产开发企业负责人们分析认为,中国在结束福利分房的住房制度改革实施近20年后,中国住房制度或将迎来巨变。多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,是一个全新的提法,指明了我国未来住房制度的基本特征和改革方向。从2018年开始,楼市调控核心可能由限购、限价等短期行政性调控转移向由*政府统一部署的长期性和基础性制度。未来将形成的住房制度包括居住用地、商品房、租赁房、公租房等,现在很多地方的住房供应主体是少有的,今后应该是多主体、多渠道供应的。住房市场中不应只有的售卖市场,而是租赁市场和售卖市场并行,在特大城市租赁市场的增长速度可能会更快一些。

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住房租赁市场发展前景广阔

黑龙江省工商联房地产商会副会长、黑龙江省金源房地产开发有限公司总经理张立东对“住房租赁市场的发展前景和政策”进行了分析。

张立东副会长分析指出,早在2014年《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中就已提出“租售并举”和大力发展“住房租赁市场”,并围绕建立购租并举的住房制度和大力发展住房租赁市场进行了层层细化工作。2016年*经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,此后,发展住房租赁市场成为构建房地产长效机制的当务之急。同年5月17日《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》出台。2017年5月19日,住建部《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》发布,住房租赁管理制度层级上升,推动住房租赁市场进入法治化进程。2017年7月18日,住房城乡建设部等九部委出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,指出要在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,选取部分人口净流入的大中城市开展试点工作。针对住房租赁市场的连续利好政策,当前国家鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。刚刚闭幕的*经济工作会议指出:加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。对于房地产开发企业来说,应该是一个企业转型、创新发展的机遇。

 张立东分析说,住房租赁市场存在的机遇和市场发展方向已经明确,房地产开发企业进军住房租赁市场的时机已经成熟。但在城市和区域选择上,首要考虑支持、发展住房租赁产业的城市,其次是城市人口变化。城市经济发展水平越高、常住人口越多,其住房租赁市场发育程度也就越高。由于城市间的人口流动分化仍在继续,那么人口净流入越多的城市将成为住房租赁企业应该积极布局的核心区域。人口净流入的大中城市将更加积极发展住房租赁市场。第三是城市布局问题。布局要追随人口,看清城市人口聚集态势是企业*重要的拓展思路。大城市内部或周边新城、新区建设将涌现出布局机会。

此外,紧跟*决策,抓住政策利好,识别政策利好周期是企业*根本的经营策略。做政策鼓励之事,通过利用政策利好引导企业开辟新的经营领域,在激烈的竞争和托拉斯初期阶段得以发挥后发优势,完成战略布局和战术转型。从这个角度来看,我国的房地产市场已经进入了构建“百年租赁”的新时期。传统开发企业开启了向长租公寓转型的战略布局。

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开发商多模式参与住房租赁市场

针对房地产开发企业如何参与住房租赁市场的运营,张立东副会长给出了建议,首先是开发商自持模式,房地产开发企业自主取得土地后将住宅采取自持租赁或直接参与租赁住房土地的摘牌的经营模式,自北京、上海、广州、佛山等城市相继推出竞自持的土地出让模式,近期,上海张江高科规划提出,新增住宅建筑面积约920万平方米,其中890万用于租赁住宅。今后一段时间,人口规模较大的城市新区在规划阶段采取以租为主的方式将是趋势。这也表明,企业如果要在未来的*城市建设和新城新区开发中有更多的机会,就必须能够在这种经营模式下生存并成长起来。

其次为收、并购自持模式,房地产开发企业可通过利用金融政策,引入金融资本,降低自有资金占比,解决自有资金充裕度不足的问题。这种模式与开发自持模式相比具有明显的优势,经营压力相对较小。从市场空间和发展前景上看,许多大中城市在地段较好的区域都存在着“烂尾”或运营不良的资产,企业通过收、并购整合这些资源,既符合国家产业政策的引导,又能解决地方政府之所急,市场前景广阔。在一定时期内,能够使企业实现规模扩张,提升企业的运营获利能力,在细分市场领域取得预期的市场份额。第三种模式为托管模式,这种经营模式是在短期内扩大规模的有效方式。房地产企业充分利用自身的运营管理优势,通过品牌打造,实现管理溢价,迅速获得市场占有率和品牌知名度,实现规模扩张。

在本次会议上,除了主题发言外,各位副会长及与会代表也纷纷总结了自己企业在今年取得的业绩,发表了自己对于当前政策和未来房地产走势的看法和观点,会长桑洪做了总结性的发言,并从国际国内形势分析了明年可能会出现的房地产形势,会长桑洪指出:2018年哈尔滨的房地产形势会在2017年的基础上保持总体平稳,局部价格上涨以及局部价格降低均可能会存在,总体上,明年的哈尔滨的房地产市场呈现出较稳的发展态势。

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