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银行住宅按揭贷款利率计较方式及理解

来源:吉屋网综合整理   发布时间:2014-03-27 13:25:00

每个人对银行住宅按揭贷款利率计较方式及理解有很多种,笔者*为您具体解答。

1、什么是按揭

按揭是指按揭人将财产的产权让渡给供给贷款的按揭受益人动作还款保证,按揭人在还清贷款后,按揭受益人立刻将所触及的房产产权让渡给按揭人的行为。

用普通话诠释一下,业主即是按揭人,放贷的银行即是揭受益人。业主向银行借债时,让渡房屋所有权动作还款保证。在业主还清本息后,再重新获得房屋财产所有权。

这就出现了一个按揭这类放款编制的本质:业主还贷款的时刻房子是谁的?一定的说是银行的。

2、什么是利率

利率是工夫价钱的浮现形式。工夫价钱那即是货泉履历一段工夫的*和再*所增添的值。

诠释一下啊。在商品经济中,现在的1元钱和一年后的1元钱其经济价钱是纷歧样的。现在的1元钱要比一年后的1元钱的经济价钱要大。现在1元钱,存留银行里(假定利率5%),那么一年

今后可获得1.05元。那么这一年的工夫价钱即是(1.05-1)/1=5%

因为存留了工夫价钱、利率,所以不合工夫点上的现金不克不及同时对照,需要折算到同一工夫点长进行对照。这就有了复利等一系列方式。

3、按揭贷款还贷金额计较方式

利率(i):停止2008年1月,五年贷款利率7.83% 而后我们是良民利率可以打八五折(15%OFF)。实际年利率=7.83%*0.85=6.6555%,实际月利率I=7.83%*0.85/12=0.554625%

等额本息还款编制是在还款期内,每月了偿划一数额的贷款。每月的还款额牢固(包含利钱和本金)。

计较方式:因为每期还款额牢固,可以直接使用*收回系数(a/p,I,n),等额本息月还金额=P*(A/P,I,N)=p*i/1-(1+i)-N公式对照麻烦,没有科学计较器如何办?

毛主席教诲我们:国民,只要国民才是历史提高的动力。国民公共的聪明是无量的,泛博歇息听民在出产实践中创找出了系数表。

把年利率7.83% 良民利率6.6555% 月利率0.554625%的系数表直接给大家列出来。

12年101.01

13年95.95

14年91.66

15年87.97

17年82

18年79.55

25年68.5

30年64.24

使用方式贷款多少万元一乘系数就能够了。比方贷款15万15年,用15*87.97=1319.55元

会算等额本息每月还多少钱对照简单,下面说说其理解编制。等额本息的较大特点每个月的月还款金额不异,“月还金额”包含“当月还本金”和“当月利钱”两局部。此中当月利钱由残剩本金乘息率得出,月还金额扣除当月利钱后,还的局部为当月还本金。跟着每个月残剩本金的削减。(每个月还本金,未还的越来越少)。每个月的利钱就削减。(当月利钱=残剩本金*月利率)。每个月的月还本金就增加。(月还金额=当月还本金+当月利钱;当月利钱削减,当月还本金增添。)如许就能够看出等额本息还款编制的特点是先期还的本金少,后期还的本金多。

等额本息计较公式归纳:

1、经过系数表计较出“月还金额”

2、当月利钱=残剩本金*月利率

3、当月还本金=月还金额-当月利钱

4、下月残剩本金=残剩本金-当月还本金

5、下个月频频2-4;

举例:15万15年,

第1个月:

1、月还金额=15*87.97=1319.55元

2、当月利钱=残剩本金*月利率=150000*0.554625%=831.94

3、当月还本金=月还金额-当月利钱=1319.55-831.94=487.61

4、下月残剩本金=残剩本金-当月还本金=150000-487.61=149512.38

第2个月:

2、当月利钱=残剩本金*月利率=149512.38*0.554625%=829.23

3、当月还本金=月还金额-当月利钱=1319.55-829.23=490.31

4、下月残剩本金=残剩本金-当月还本金=149512.38-490.31=149022.07

第三个月:

…………

等额本金还款编制是将本金每月等额了偿,而后按照残剩本金计较利钱。

等额本金本金还款编制计较对照简单。他不合于等额本息每期不异的还款编制。等额本金还款编制在初期因为本金较多,将付出较多的利钱,从而使还款额在初期较多,而在随后的工夫每月递减。

在等额本金的还款编制下月还本金不异,又月还本金除以期数,期数为贷款期数以月为单位,比方贷款15年即是180期。当月利钱由残剩本金乘以月利率得出。

等额本金计较公式归纳:

1、月还本金=本金总数/N N为还款期数数

2、当月利钱(第n期)=残剩本金*月利率=本金总数-月还本金*(n-1)*月利率=本金总数*月利率*(N+1-n)/N

3、当月还金额=月还本金+当月利钱

举例:15万15年(N=180期),

第1个月:

1、月还本金=本金总数/N=150000/180=833.33

2、当月利钱(第n期)=残剩本金*月利率=本金总数-月还本金*(n-1)*月利率=150000-833.33*(1-1)* 0.554625%=831.94

3、当月还金额=月还本金+当月利钱=833.33+831.94=1665.27

第1百二十一个月:

1、月还本金=本金总数/N=150000/180=833.33

2、当月利钱(第n期)=残剩本金*月利率=本金总数-月还本金*(n-1)*月利率=150000-833.33*(121-1)* 0.554625%=277.31

3、当月还金额=月还本金+当月利钱=833.33+277.31=1110.64

4、加息

这个用手算额外很是麻烦,要先计较加息前,每期了偿的本金。而后得出在加息日未还本金的数额。再按照未还本金和残剩贷款刻日重新计较每月月还金额(只可经过公式计较)。

这个对照简单,直接套用新利率即可。

众所周知,银行住宅贷款的分期付款编制分为等额本息付款和等额本金编制付款两种编制。两种付款编制的月付款额各不不异,计较编制也纷歧样。网上离别有着两种还款编制的计较公式。

可是,对于这两个公式的起原却很罕见诠释,或者诠释是粗略的或舛错的。本身经过一段工夫的思虑,终究整清晰了此中的事理,并且应用*数学理论推导出了这两个计较公式。本文将进行理上诠释一下着两种还款编制的事理及计较公式的推导过程。

不管哪类还款编制,都有一个共同点,即是每月的还款额(也称月供)中包括两个局部:本金还款和利钱还款:

月还款额=当月本金还款+当月利钱 式1

此中本金还款是真实了偿贷款的。每月还款今后,贷款的残剩本金就响应削减:

当月残剩本金=上月残剩本金-当月本金还款

直到较后一个月,悉数本金了偿完毕。

利钱还款是用来了偿残剩本金在本月所发生的利钱的。每月还款中必须将本月本金所发生的利钱付清:

当月利钱=上月残剩本金×月利率 式2

此中月利率=年利率÷12。据传工商银行等某些银行在进行本金等额还款的计较方式中,月利率用了一个挺孙子的算法,这里临时不提。

由上面利钱了偿公式中看来,月利钱是与上月残剩本金成正比的,因为在贷款初期,残剩本金较多,所以看来,贷款初期每月的利钱较多,月还款额中了偿利钱的份额较重。跟着还款次数的增加,残剩本金将慢慢削减,月还款的利钱也响应削减,直到较后一个月,本金悉数还清,利钱付较后一次,下个月将既无本金又有利钱,至此,悉数贷款了偿完毕。

两种贷款的偿复事理就如上所述。上述两个公式是月还款的根基公式,其他公式都可由此导出。下面我们就基于这两个公式推导一下两种还款编制的具体计较公式。

1. 等额本金还款编制

等额本金还款编制对照简单。望文生义,这类编制下,屡屡还款的本金还款数是一样的。

当月本金还款=总贷款数÷还款次数

当月利钱=上月残剩本金×月利率=总贷款数×(1-(还款月数-1)÷还款次数)×月利率

当月月还款额=当月本金还款+当月利钱=总贷款数×(1÷还款次数+(1-(还款月数-1)÷还款次数)×月利率)

总利钱=所有利钱之和=总贷款数×月利率×(还款次数-(1+2+3+。。。+还款次数-1)÷还款次数)

此中1+2+3+…+还款次数-1是一个等差数列,其和为(1+还款次数-1)×(还款次数-1)/2=还款次数×(还款次数-1)/2

所以,经整顿后可以得出:

总利钱=总贷款数×月利率×(还款次数+1)÷2

因为等额本金还款每个月的本金还款额是牢固的,而每月的利钱是递减的,是以,等额本金还款每个月的还款额是纷歧样的。入手下手还很多,而后逐月递减。

2. 等额本息还款编制

等额本息还款编制的公式推导对照复杂,不过也不必忧虑,只需具备*数列常识就能够推导出来了。

等额本金还款,望文生义即是每个月的还款额是牢固的。因为还款利钱是逐月削减的,是以反过来说,每月还款中的本金还款额是逐月增添的。

起初,我们提高行一番设定:

设:总贷款额=A

还款次数=B

还款月利率=C

月还款额=X

当月本金还款=Yn(n=还款月数)

先说第1个月,当月本金为悉数贷款额=A,是以:

第1个月的利钱=A×C

第1个月的本金还款额

Y1=X-第1个月的利钱

=X-A×C

第1个月残剩本金=总贷款额-第1个月本金还款额

=A-(X-A×C)

=A×(1+C)-X

再说第2个月,当月利钱还款额=上月残剩本金×月利率

第2个月的利钱=(A×(1+C)-X)×C

第2个月的本金还款额

Y2=X-第2个月的利钱

=X-(A×(1+C)-X)×C

第2个月残剩本金=第1个月残剩本金-第2个月本金还款额

=A×(1+C)-X-(X-(A×(1+C)-X)×C)

=A×(1+C)-X-X+(A×(1+C)-X)×C

=A×(1+C)×(1+C)-[X+(1+C)×X]

=A×(1+C)^2-[X+(1+C)×X]

(1+C)^2透露浮现(1+C)的2次方

第三个月:

第三个月的利钱=第2个月残剩本金×月利率

第三个月的利钱=(A×(1+C)^2-[X+(1+C)×X])×C

第三个月的本金还款额

Y3=X-第三个月的利钱

=X-(A×(1+C)^2-[X+(1+C)×X])×C

第三个月残剩本金=第2个月残剩本金-第三个月的本金还款额

=A×(1+C)^2-[X+(1+C)×X]

总之,在解决银行住宅按揭贷款前,一定要对其计较方式及理解正确后再解决。

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